Как работает переуступка прав на недвижимость в новостройке

Сегодня есть несколько способов покупки квартир. Способом, набирающим популярность, считается и переуступка.

Переуступка — один из выгоднейших способов приобретения квартиры в новостройке. Суть переуступки в том, что происходит сделка между покупателем и продавцом о получении прав требования на построенное не полностью жилье в рамках договора долевого участия.

С юридической точки зрения переуступка не имеет отношения к купли-продаже.

Приобретая жильё на условиях переуступки, составляется договор с двумя участниками

• Первый - дольщик. Именно это лицо выступает в роли продавца. Продавцом может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй участник - непосредственно покупатель.

После подписания и государственной регистрации договора девелопер несет ответственность и приступает к выполнению обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на cделку по переуступке потребуется, если,, полностью не выполнены денежные обязанности (продавец приобретал недвижимость в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после сдачи дома.

Как устроена перепродажа квартиры

Покупая жилье по переуступке, важно подробно изучить условия сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи по уступке девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с указанным сроком полной готовности. Право требовать незавершенный объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Все, что нужно знать о переуступке квартир

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал ДДУ. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-застройщика, а также отметка о регистрации в Росреестре. Если была электронная регистрация договора, то должны предоставить файл файл договора с электронной подписью.
• Стоит посмотреть сайт Единого федерального реестра сведений o банкротстве и убедиться, что указанного в договоре застройщика там нет. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит обратить внимание на проектную декларацию девелопера. Этот документ выкладывается для общего ознакомления на официальном сайте девелопера.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности сделки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в ДДУ учавствуют стороны, не достигшие совершеннолетия, потребуется разрешение соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы застраховать от непредвиденных ситуаций, нужно убедиться в добропорядочности продавца, собирающегося передать Вам право требования.

Квартиры в новостройках чаще всего продаются в рамках договора долевого участия. Такой документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она выступает гарантом на соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Еще один момент, который необходимо проверить, это тот факт, что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

В некоторых случаях, когда девелопер требует своего согласия в случае переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размером до 10%.

Даже если в договоре долевого участия такое условие не прописано, в случае приобретения недвижимости по переуступке потребуется письменное уведомление уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто может продать квартиру по переуступке?

Купить жильё в новостройке по уступке прав можно у лиц:

• Инвесторы - ими являются либо люди либо юридические лица или закрытые ПИФ. Инвесторы владеют от одноq до нескольких квартир и хотят их продать, так как приобретали квартиру для продажи.
• Подрядные организации - В основном в такой роли выступают организации работающие с девелопером на протяжении хода строительства. При строительстве дома подрядчик может выполнять разные виды работы: отделочные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж сборных конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материалов и другое. Распространена практика, когда застройщик рассчитывается за услуги оказанные подрядчиком посредством готового жилья.
• Частные лица, которые покупают жильё для своих нужд, но принявшие решение о продаже собственности в дальнейшем.

Кто может стать собственником переуступки?

Купить квартиру на условиях переуступки может практически каждый. Как правило, основными причинами приобретения объектов недвижимости по переуступке служат:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к моменту завершения строительства квартирография проекта представлена менее широким выбором. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, рассматривающие для покупки предложения вторичного рынка. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, однако большая часть интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Основные преимущества переуступки

Будьте внимательны при заключении сделки. В первую очередь это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка предоставит возможность покупателям получить эксклюзивную недвижимостьпосле завершения продаж. Такой возможностью часто пользуются люди, у которых есть особенные предпочтения к планировкам или району проживания.
• Переуступка дает покупателям большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а ценовая политика гораздо выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае приобретения квартирынедвижимости на стадии котлована.
• Покупая квартиры по переуступке, Вы получаете новое жилье без всяких обременений (претендующих на недвижимость наследники, прописанных несовершеннолетних детей, и так далее. )
• Возможность получить доход на ценовой дельте после ввода дома в эксплуатацию по завершении строительства.

Принимая решение о приобретении квартиры по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также тщательно подходить к проверке и сбору документов.

Документы для покупки переуступки

Чтобы зарегистрировать переуступку по всем правилам, стороны договора должны собрать определённый пакет документов:

• В случае если продавец квартиры в браке, потребуется оформить согласие супруга на продажу квартиры в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку. Чтобы получить такое разрешение дольщику нужно отправить письменное заявление девелоперу.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК ЦДС Северный в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки